La crisis sigue poniendo las cosas difíciles a muchas personas, que se enfrentan a la imposibilidad de hacer frente a sus pagos, por ejemplo, no pueden pagar una hipoteca elevada concedida en tiempos de bonanza. La amenaza del embargo es cada vez más real. ¿Qué se puede hacer para evitarlo? Si los préstamos te ahogan, esta información te interesa.
Problemas para pagar la hipoteca: puedes alargar el plazo
Aquellos que están pagando un préstamo hipotecario cuentan con la opción de alargar el plazo del préstamo mediante una novación con su entidad, lo que disminuirá el importe de las cuotas mensuales y hará más fácil enfrentarse a ellas.
El coste de dicha operación es reducido, ya que los gastos de notario y registro rondarán los 75 euros, mientras que la comisión por modificación de condiciones que la entidad le podría cobrar, si así esta establecido en el contrato, no puede superar el 0,1% del capital pendiente.
Hay que tener en cuenta que esta opción solo es recomendable para aquellos casos en los que el plazo pendiente no sea muy largo, ya que cuanto mayor sea el plazo pendiente menos se notará en la cuota un alargamiento del plazo.
Los socios de la OCU pueden usar la calculadora Ampliación del préstamo hipotecario y comprobar cuánto se reduce la cuota mensual del préstamo si deciden ampliar el plazo.
Si hay varios préstamos: reunificar
En los casos en los que existe más de un préstamo otra opción es ampliar el capital de préstamo hipotecario y con el dinero obtenido, cancelar los préstamos personales pendientes. Con esta operación se consiguen dos cosas:
Alargar el plazo del pago, ya que los plazos de devolución de los préstamos hipotecarios son más largos.
Pagar menos interés, ya que el interés que se paga por un préstamo hipotecario suele ser mucho menor que el de un préstamo personal.
Aquellos que están pagando un préstamo hipotecario cuentan con la opción de alargar el plazo del préstamo mediante una novación con su entidad, lo que disminuirá el importe de las cuotas mensuales y hará más fácil enfrentarse a ellas.
El coste de dicha operación es reducido, ya que los gastos de notario y registro rondarán los 75 euros, mientras que la comisión por modificación de condiciones que la entidad le podría cobrar, si así esta establecido en el contrato, no puede superar el 0,1% del capital pendiente.
Hay que tener en cuenta que esta opción solo es recomendable para aquellos casos en los que el plazo pendiente no sea muy largo, ya que cuanto mayor sea el plazo pendiente menos se notará en la cuota un alargamiento del plazo.
Los socios de la OCU pueden usar la calculadora Ampliación del préstamo hipotecario y comprobar cuánto se reduce la cuota mensual del préstamo si deciden ampliar el plazo.
Si hay varios préstamos: reunificar
En los casos en los que existe más de un préstamo otra opción es ampliar el capital de préstamo hipotecario y con el dinero obtenido, cancelar los préstamos personales pendientes. Con esta operación se consiguen dos cosas:
Alargar el plazo del pago, ya que los plazos de devolución de los préstamos hipotecarios son más largos.
Pagar menos interés, ya que el interés que se paga por un préstamo hipotecario suele ser mucho menor que el de un préstamo personal.
Gracias a estos dos factores, la cuota a pagar será mucho menor. Sin embargo, no todo son ventajas:
Ampliar el capital del préstamo tiene unos gastos relativamente elevados, pues la entidad financiera normalmente le exigirá una nueva tasación del inmueble. La ampliación de capital está sujeta al impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados y tendrás que pagar gastos de notario, registro de la propiedad y la gestoría que imponga la entidad.
Además, la cancelación de los préstamos personales también puede tener gastos, ya que en muchos casos habrá que pagar una comisión por cancelación anticipada que puede llegar hasta el 3% del capital pendiente en los préstamos personales a tipo de interés fijo.
Hay que tener presente que la rebaja de las cuotas es a costa de alargar los plazos de financiación y por tanto de pagar más intereses.
Nuestra recomendación es que, cuando mejore tu situación y consigas ahorrar algo de dinero, te plantees realizar amortizaciones anticipadas del préstamo hipotecario reduciendo el plazo. En Amortizar el préstamo o invertir, ¿que interesa? podrás ver si te interesa esta opción y cuál es el importe máximo que les interesa amortizar podrán utilizar nuestra calculadora.
El último recurso
En algunos casos, el desequilibrio entre ingresos y gastos es tan grande, que no se logra evitar llegar a una situación de impago. Esta situación se da en muchas familias que, al calor de burbuja inmobiliaria, adquirieron una vivienda a precios muy altos y que ahora no pueden pagar.
En el caso de impago del préstamo hipotecario, normalmente lo primero que hará la entidad será exigirte el pago de las cuotas que hayan quedado pendientes. A ellas hay que sumar los intereses de demora que figuren en el contrato, que en muchas ocasiones superan el 20% nominal anual. Si pagas estas cantidades, podrás seguir normalmente con su préstamo.
Sin embargo el impago de las cuotas puede dar lugar a la aplicación de la cláusula de “vencimiento anticipado” que aparece en todos los contratos de préstamo, en virtud de la cual la entidad puede declarar vencido el préstamo y exigir la devolución de todo el capital pendiente.
Si continúas sin pagar, la entidad aplicará dicha cláusula y dará por vencido la totalidad del préstamo e iniciará los trámites para reclamarte judicialmente la totalidad de la deuda.
Antes de llegar a esta situación:
En los casos en los que el importe que se pueda obtener por la venta de la vivienda sea superior a la deuda pendiente, la mejor opción es vender la vivienda y saldar la deuda con el banco.
Si tienes perspectivas de mejora de tu situación económica a corto plazo, puede negociar un plan de pagos con la entidad que sea viable y que le permita llegar a ponerse al día con sus pagos.
Si no es así, puedes negociar con la entidad una “dación en pago”, operación que consiste en transmitir la vivienda a la entidad cambio de la condonación de la totalidad de la deuda pendiente. Algunas entidades están aceptando esta opción ante la imposibilidad cobrar las deudas, evitando así el procedimiento de embargo y la subasta judicial de la vivienda, que en la mayoría de los casos se adjudica a un valor muy inferior al que tendría en el mercado.
Ampliar el capital del préstamo tiene unos gastos relativamente elevados, pues la entidad financiera normalmente le exigirá una nueva tasación del inmueble. La ampliación de capital está sujeta al impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados y tendrás que pagar gastos de notario, registro de la propiedad y la gestoría que imponga la entidad.
Además, la cancelación de los préstamos personales también puede tener gastos, ya que en muchos casos habrá que pagar una comisión por cancelación anticipada que puede llegar hasta el 3% del capital pendiente en los préstamos personales a tipo de interés fijo.
Hay que tener presente que la rebaja de las cuotas es a costa de alargar los plazos de financiación y por tanto de pagar más intereses.
Nuestra recomendación es que, cuando mejore tu situación y consigas ahorrar algo de dinero, te plantees realizar amortizaciones anticipadas del préstamo hipotecario reduciendo el plazo. En Amortizar el préstamo o invertir, ¿que interesa? podrás ver si te interesa esta opción y cuál es el importe máximo que les interesa amortizar podrán utilizar nuestra calculadora.
El último recurso
En algunos casos, el desequilibrio entre ingresos y gastos es tan grande, que no se logra evitar llegar a una situación de impago. Esta situación se da en muchas familias que, al calor de burbuja inmobiliaria, adquirieron una vivienda a precios muy altos y que ahora no pueden pagar.
En el caso de impago del préstamo hipotecario, normalmente lo primero que hará la entidad será exigirte el pago de las cuotas que hayan quedado pendientes. A ellas hay que sumar los intereses de demora que figuren en el contrato, que en muchas ocasiones superan el 20% nominal anual. Si pagas estas cantidades, podrás seguir normalmente con su préstamo.
Sin embargo el impago de las cuotas puede dar lugar a la aplicación de la cláusula de “vencimiento anticipado” que aparece en todos los contratos de préstamo, en virtud de la cual la entidad puede declarar vencido el préstamo y exigir la devolución de todo el capital pendiente.
Si continúas sin pagar, la entidad aplicará dicha cláusula y dará por vencido la totalidad del préstamo e iniciará los trámites para reclamarte judicialmente la totalidad de la deuda.
Antes de llegar a esta situación:
En los casos en los que el importe que se pueda obtener por la venta de la vivienda sea superior a la deuda pendiente, la mejor opción es vender la vivienda y saldar la deuda con el banco.
Si tienes perspectivas de mejora de tu situación económica a corto plazo, puede negociar un plan de pagos con la entidad que sea viable y que le permita llegar a ponerse al día con sus pagos.
Si no es así, puedes negociar con la entidad una “dación en pago”, operación que consiste en transmitir la vivienda a la entidad cambio de la condonación de la totalidad de la deuda pendiente. Algunas entidades están aceptando esta opción ante la imposibilidad cobrar las deudas, evitando así el procedimiento de embargo y la subasta judicial de la vivienda, que en la mayoría de los casos se adjudica a un valor muy inferior al que tendría en el mercado.
Dación por pago: mejor que la subasta
Con la opción de “dación por pago” el usuario perderá su vivienda, pero saldará la totalidad de su deuda pendiente. Sin embargo, esto no es así cuando se acaba en un procedimiento de ejecución hipotecaria. En ese caso, una vez vendido el inmueble en la subasta, si el precio obtenido no alcanza para cubrir la deuda, el banco todavía puede reclamar el resto de la deuda pendiente, ya que el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros.
Fuente: OCU
Con la opción de “dación por pago” el usuario perderá su vivienda, pero saldará la totalidad de su deuda pendiente. Sin embargo, esto no es así cuando se acaba en un procedimiento de ejecución hipotecaria. En ese caso, una vez vendido el inmueble en la subasta, si el precio obtenido no alcanza para cubrir la deuda, el banco todavía puede reclamar el resto de la deuda pendiente, ya que el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros.
Fuente: OCU
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